新华调查16期:南京大牌房企集中高周转

　南京是否已进入到了快销式的高周转时代？就房企而言，高周转是主动的顺势而为？还是被动的逼迫无奈？本期《新华调查》栏目将围绕“高周转”展开。 …[详细]

　　周转作为商业术语，指的是资金从资金形态——货物形态——资金形态，每循环一周叫周转天数，周转天数越少，那么周转率越高，反之就是周转率低。
　　在房地产行业，评判一个项目是否做到高周转，关键要看三个指标，其一是整体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期；其二是拿地到动工、预售的时间；其三是销售去化速度。

　　据观察，南京楼市密集出现“高周转”的概念是在2013年，“诱发点”是深圳房企莱蒙国际，因其河西中部项目拿地4个月出规划、10个月开盘，故被业内冠以“闪电盘”。不过，玩“高周转”的企业中并非莱蒙一家，而且他也并非是最快的。据新华网记者的不完全统计，近两年来，南京成交的土地项目中，从拿地到开盘基本上都稳定在了一年以内，最快的，4个月便可完成全部过程。其中，规模化发展的品牌房企占了绝大多数。…[详细]

　　有业内人士指出，相较于中小企业，大牌开发商在项目布局规划、资金运作、执行力等方面往往更胜一筹，因而在面对同样的市场环境时通常能做出更快、更好的反应。以万科内部奉行的“5986”原则为例，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。 “说白了就是复制，标准化的复制?！焙游鞯囊晃徊辉妇呙姆科笥涸鹑烁嫠呒钦摺?/span>

　　据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》统计，目前百强房企中，有92%的企业都在推行产品系列化和产品标准化开发，每个企业平均有3.7个产品线或产品系。 “目的很直接，就是减少开发成本，继而获取更高的利润率，并实现现金流的高速运转?！鄙鲜鋈耸勘硎??！璠详细]

　　根据兰德咨询急购测算的结果，同等规模的项目，开发周期每增加一个月，由于资金成本、管理费用等随之增加，项目投资回报率将会降低0.8个百分点左右；反之，开发周期每缩短一个月，项目投资回报率可提高0.8个百分点。加之目前银行信贷收紧、融资渠道匮乏，“每拖一天，资金成本就会增加‘一分’，开发风险有可能会提升一个等级。”?！璠详细]

　　但值得关注的是，一味的求“快”，会否令房屋质量堪忧？千篇一律的房屋住宅，对整个城镇化的发展是否有益？目前市场中的产品线是否已经达到了标准？这个“标准”又应该由谁设定、如何设定、怎样评定？

　　富力地产南京公司总经理王子文表示，“大型房地产公司都要走标准化产品路线，包括富力地产?！辈煌科笤谕菩斜曜蓟返墓讨懈慕潭炔煌?，5%-10%的量化很正常。同时，王子文还提到，个别房企存在粗暴的复制产品，创新程度不够，但更多房企是有进一步再复制再改进的。…[详细]

　　南京高科置业有限公司总经理华健康认为，标准化产品复制路线，与房企发展模式有关，房企一旦选择做大就必须标准化。因为只有简单的复制，才能抢占市场规模。标准化复制产品完全可以让行业更加健康发展，快速、低成本、打品牌。但有些房企为了高速周转，已经把“复制”变成了“粗制滥造”。…[详细]

　　同策南京公司副总经理杨锐表示，高周转已成为大型房企的整体开发策略，一方面可以减轻开发商的资金压力，另一方面减轻信贷压力。杨锐表示，很多房企都有自己的“产品系”，从近年来的房地产上市来看，越来越多的房企开始将自己的产品打包整合再细分化，打造特色鲜明的系列产品以吸引置业者。…[详细]

　　佳兆业南京公司营销总监周亮认同“高周转本质是标准化复制”的观点。一般所指的标准化分为两类，其一是模块的标准化复制，更多的是单体层面的，万科、龙湖是典型的代表。另一类是恒大、碧桂园这样的，整100%的复制，这种模式速度会很快，但不可避免的会出现千篇一律的情况。…[详细]

　　新华日报主任记者汪晓霞认为，开发商基于资金需求以及楼市后期不明朗等现实考虑，纷纷采取跑量策略。这种高周转的产品开发线路被各大房产开发商争相效仿。在汪晓霞看来，这种开发策略的长期效果以及安全问题还不好评说，对于大型开发商而言，它们有比较成熟的业务流程。…[详细]

　　南京工业大学副教授、天诚不动产研究所副所长吴翔远认为批量化、标准化地开发策略能够提高运作效率、减少制作成本。对房企来说是值得尝试的开发模式。针对“高周转”可能带来的房屋质量问题，吴翔远认为标准化生产不代表缩短建筑时间，它缩短的是采购和后场制作的时间。…[详细]

　　世联地产高级研究员董晔指出，大盘开发运营模式周期较长，占用资源时间较多，不利于企业的快速发展，“高周转”策略则可以迅速提高市场占有率，同时也可以通过快速开盘资金回笼。但是，‘快’也要有个限度。…[详细]

　　新城地产南京公司总经理的王亚国认为，高周转对于房企来说，利大于弊，企业必须要去追求。在王亚国看来，产品线是一个企业的助推器，如果企业实行标注化开发模式，明确几个产品系列，并形成每个产品系列的产品标准，继而推行标准化的连锁、复制开发，那么开发管理工作也就比较容易、轻松了。…[详细]

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